～不动产的购买流程（２）～

～4 买卖合约～

（1）购买申请书

决定购买条件后，向中介商申请购买。此时，需提交购买申请书。中介商收到申请书后，与卖方协调合约的内容条件，如费用的支付方法、物业的交付时间、附带设备的确认等。当条件协议好后，进行重要事项的说明，然后买卖双方缔结不动产买卖合约。

（2）重要事项说明

所谓重要事项说明，是指在买卖合约缔结之前，对有关物业的文字描述等重要事项的说明。该项目由具有宅地建筑物交易主任资格的中介商针对“重要事项说明书”的内容进行说明。 在重要事项说明书中，记载了登记簿上的权利关系、物业概要、款项的收付方法、如要解约时的规定等。如果有不明白的地方，请务必向营业人员确认。

（3）不动产买卖合约

不动产买卖时需签订“不动产买卖合约书”。该合约书明确记载了交易内容、当事人的权利和义务等，其目的是让买卖安全、真实。买卖双方签字盖章，且买方支付定金后合约即成立。 签订不动产买卖合约后，双方按照合约书上的记载内容履行权利和义务。当违反义务时，有时候需要支付违约金。因此，当有不明白的地方时，请向营业人员确认。

合约签订时应备材料：

为了购买不动产而签订合约时，应做好以下准备：

●足以证明本人身份的有效证件（如护照等）

●登记印章与公证书或是其代替材料（如宣誓供述书等）

●定金（事前确认是现金还是汇款）

●印花费（随买卖金额变化）

●中介手续费的一半金额（需另缴消费税及地方消费税额）

（4）不动产买卖合约Q&A

Q1. 支付了定金后可以中止合约吗？

A1. 如果在一定期限内，放弃支付给卖主的定金可以解除合约。

所谓一定期限，一般大概为10天左右，但实际的期限，要在合约签订时，由买主和卖主协商后决定。（此期限叫做定金解除期限）。过了一定期限后，当解除合约时，需要支付违约金。违约金为相当于物业价格20%的金额。

Q2. 合约签订后，万一不能贷款时怎么办？

A2. 合约签订后，在一定的期限内，如果贷款未获得批准，可以解除合约。此时，支付给卖主的定金退还买主。

Q3. 入住后，当发现建筑物有问题时怎么办？

A3. 新物业和中介（旧）物业处理的方式不一样。

> 当为新物业时

根据各公司规定的售后服务，按照建筑物部位设定了保证。

> 当为旧物业时

因为是按照现状进行的交易，原则上建筑物的破损等不给予修缮。但是，漏雨或排水设备等的瑕疵（瑕疵：伤痕或异常），在交付后3个月以内发现时，由卖主负责修理。

～5 余款支付、物业交付～

(A) 物业的最终确认

为了防止交付后产生纠纷，买卖双方针对物业的状态进行最终确认。物业最终确认的几个要点：

・确认和附带设备表的内容是否一致

・确认和物业状况报告书的记载内容是否一致（漏雨、白蚁侵蚀/建筑物结构上主要部位的木质部位腐蚀/给排水设备等的故障）

・和邻居的界线划分是否明确（一戸建）

・电、煤气、自来水的使用方法及故障时联络地址等

(B) 余款支付时的流程

1确认登记申请资料

（进行所有权移转登记的申请。将需要的资料交给代理登记的司法代书人，委托进行登记申请。）

2支付余款

（支付买卖款减去定金和预付款后的余额。）

3计算固定资产税等

4支付其他各种费用

（支付中介手续费等各种费用。）

5收取相关文件

■当为公寓时

收取管理规定、住房手册、附带设备的保证书/使用说明书等。

■当为土地、建筑物时

收取土地测量图、界线确认书、建筑确认通知书（已检查证明）、附带设备的保证书/使用说明书等。

6收取钥匙

（收取建筑物的钥匙一套，作为确认凭据，发给“不动产交付确认书”。）

(C) 余款支付时应做的准备

在支付余款时，需要进行以下准备：（以下是针对购买自住物业时的情况）

●足以证明本人身份的有效证件（如护照等）

●余款

●中介手续费余款

●登记费用（登记许可证税以及给司法书士的报酬）

●固定资产税/都市计画税、管理费等的计算金额

●登记印章/公证书（设定抵押权等时需要）或是其代替材料（如宣誓供述书等）

(D) 什么是登记手续

所谓“登记”是指为了大范围公告规定的事项，记载在已公开的帐簿上的意思。其目的是保护交易的安全，在不动产交易中，登记手续委托司法代书人进行。司法书士收到必要的资料后，制作登记申请书，并提交给法务局。已登记的权利书等从司法代书人手中取回后，请注意保管，不要丢失或破损等。（已登记权利书不能再次发行）

～6 搬家/入住～

(A) 搬家准备

行李整理及打包

在留卡地址移转申请

办理电/煤气/自来水/电话的移转手续

向金融机构/保险公司等提交住所变更申请

提出学校转校申请

处理粗重垃圾

……等，需要办理的事情非常多。一定要预先制定好计划进行准备。